東京都心部の再開発プロジェクトにおいて、計画の見直しや延期が相次いでいる。帝国ホテル東京本館の建て替え時期が未定となるなど、象徴的なケースも出てきた。こうした動きは、私たちの住まいや街にどのような影響を及ぼすのか。住宅調査・研究機関「ライフルホームズ総研」の中山登志朗副所長に詳しく話を聞いた。
再開発見直しの背景
中山氏は、再開発のハードルが急激に上がった要因として、ロシアのウクライナ侵攻後の原材料高騰に加え、建設業と運輸業における「2024年問題」による人手不足と人件費上昇を挙げる。そして、中東情勢の影響で石油化学製品の原料となるナフサの供給不安が生じたことが、最大の要因だと指摘する。
ナフサショックの本格化はこれから
「ナフサショックが本格化するのはこれからです。再開発は大規模な工事が多く、3～5年かかります。開発企業にとって、完成まで工事を維持できるのかと考えたとき、これは無理だろうと。今やめておかないと大やけどを負うと考える経営陣が増え、延期や棚上げが増えているとみています」と中山氏は説明する。
大資本が参加しても、当初予算を大きく超えるコスト上昇により事業採算性が取れなくなっている。中野サンプラザの再開発では事業費が2倍近くに膨れ上がり、計画が白紙となった。
延期しても事態好転の見込みは不透明
「先行きに関しては全く分からない」と中山氏は言う。中東情勢が解消しても、中長期的に原油価格の上昇は避けられないとの見方もある。2、3年塩漬けにしても事態が好転しなければ、当面塩漬けが続く可能性がある。
マンションやオフィスの供給減少
各地で再開発が棚上げされれば、マンションやオフィスの供給は減る。2025年度の全国新設住宅着工戸数は71万戸と前年度から10万戸減少し、2026年度は70万戸を割り込む見込みだ。ナフサショックで資材が滞れば、さらに供給量は減少する。
マンション価格とオフィス賃料の行方
都心部や周辺のマンション価格やオフィス賃料は、すでに上昇傾向にあり、尋常ではない価格水準となっている。しかし、コストプッシュが続く限り、供給サイドは価格を上げざるを得ない。建材や人件費の上昇に加え、ナフサ関連の供給不安もあり、価格が下がる要素はないという。
ただし、価格は維持されるか、若干上がる程度と中山氏は見る。需要がついてくるかが問題で、工事の先行き不透明感から購入意欲が落ちれば、市場が縮小する可能性もある。
販売業者の苦しい立場
開発コストを価格に転嫁しにくくなると、販売業者は苦しい立場に立たされる。大手デベロッパーやゼネコンは最高益を更新し続けているが、内部留保をこの1、2年で吐き出す可能性がある。購買意欲を喚起できる物件を供給できるかが鍵となる。
工事継続か中断か、難しい経営判断
大手デベロッパー各社は、販売中の新築マンションの引き渡し時期が遅れる可能性を契約者に伝えている。実際に遅れれば補償問題にもなりかねず、非常にリスクが高いと中山氏は指摘する。
すでに着工している再開発は基本的にストップできないが、建設コストの上昇はこれから本格化する。途中でコストが上がり続けた場合、継続するか中断するかの経営判断は非常に難しい。まだ着工していない再開発では、延期や棚上げのケースがさらに増えると予想される。
